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不動産投資家のための土地のチェックポイント107項目
頭の整理も兼ねて書きました。宿題を片付けた後のような晴れやかな気分です。axf.co.jp/1-5/
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今までの賃借人様で上客だったのは「警察」
・マンションの一室の窓からカメラで向かいの建物に出入りする人間を24h監視したい
・短期なので賃料は割高でいい
・3LDKのうち1部屋だけの使用なので、他の部屋は原状回復を進めてもらってかまわない。音をだしてもかまわない。
神かと。
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連絡がつかない滞納Xヶ月の入居者を訪ねたが、先客があったようで。
令和の時代にこの勢いのある張り紙。
そして接着剤をたっぷり注入された鍵穴。
室内確認のため、マスターキー持っていったが開けようがない。誰の仕業かわからんが「金を返金せよ」にジワる。よいセンス(違
#賃貸管理の現場から
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いつもお世話になっている鍵屋さん到着、2分で鍵開け完了。中は誰もいませんでした。ゴミのみで家財なし。はい、十中八九、夜逃げです。どうもありがとうございました。
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鍵開け費用等は微々たるものだからスルーです。それよりも一番の損失は次にお客さんを入れにくい事ですかね。。
四方八方からお金借りてるっぽくて。しばらくこのような訪問者はあるでしょうし。仲介業者様にはこういう事情の部屋です、ってきちんと伝えますので、なかなか決まらないだろうっていう。
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不動産賃貸業(大家業)を営んでいる者です。自主管理です。この度、給湯器や給排水ポンプが並ぶ、【コロナ禍で故障したら死ねる設備機器リスト】に「タワー型立体駐車場」が加わりました事を、ここにご報告させていただきます。復旧まで毎日、20万円弱の出費で泣いてました。以下、時系列の出来事↓
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1週間前の18時半頃、月極のタワー型立体駐車場(収容台数32台・満車)が故障したと連絡有り。契約者様(以下敬称略)が入出庫できない状態に。電話鳴り止まないやつ。申し訳ないやつ。ただこの時は「毎月きちんとメンテしているし、こまめに部品も交換している。数時間で復旧するだろう」と思っていた。
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契約中のメンテ会社に駆けつけてもらったら、左回転不可能であることが明らかに。ん？やばくね？
※「じゃあ、右回転に固定すりゃいいじゃん」とお思いかもしれないが、この立駐の自動運転は、目的のパレットを近い方(右回転or左回転)で呼ぶので、それは難しい(シーケンサーをいじる必要がある)。
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時刻は19時半過ぎ。1時間調べてもらったが、
1)原因不明。すぐには復旧できそうにない。
2)今はメンテ会社が手動操作(右回転)をすれば出庫はできる
3)可能性は低いが、今後完全に故障することもありうる
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とのこと。兎に角、一刻も早くこの状況をすべての契約者に知らせる必要がある。電話だと時間がかかるので、契約者及び利用者にSMSをPCから一斉送信（契約者連絡先とともに実際に車を使う人の携帯番号リストを普段から整備しておいた。わいGJ……)。
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立体駐車場の故障で一番最悪なのは、完全停止して、中の契約者の車が取り出せなくなること。素人考えでは「完全停止しても、気合でパレットをぐるぐる回して取り出せば？」なんて思いがちだが、この立駐は全然無理らしい。滅多に無いとはいえ、
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車の缶詰はやばい。万一に備え、1秒でも早く立駐を空にしなくてはならない。メンテ会社には現地にはりついてもらい入庫を阻止、僕はパレットを回し続けて、入庫中の車のナンバーから契約者を特定していきメモをしながら「出してほしい」と電話。(パレット番号と契約者番号は紐付いていない乙)
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既に夜分だったが、改めて電話で契約者全員に謝罪と事情説明。つながった人に
・車は入れないでほしいこと
・入庫中なら出してほしいこと
・近隣のコインパーキングを使ってほしいこと
・その費用は後日所有者が精算するので領収書を保管してほしいこと
等を伝える。
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手前味噌臭くなりますが、この立駐は容積率800%の大通り沿いにあり、近隣のコインパーキングはとても高く、最大料金が設定されていないところが多い。しかも、契約者様には賃貸不動産業者様など頻繁に車を出し入れする方が多いっていうね。あばー
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「下手したら復旧まで一日あたり30万円くらいかかるのではないか……」と怯えるが、起こってしまったことは仕方がない。この時点で15区画のお客様と連絡がついた。あとの17区画の方々には再度メールをし、明日朝に連絡することに。
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連絡がつかない方の入出庫がいつあるかわからないので、メンテ業者のうちの1名には、徹夜で駐車場の前に張り付いていただくことに。ありがたい。また、所有者からの書面を現地でPCを広げて作成し、その担当の方に数十枚預けて契約者が来たら渡してもらうことにした。
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ここでのポイント?は、コインパーキング代の支払いを確約することに加え、所有者側で【近隣の1日最大料金のある駐車場リスト】をつくって推奨駐車場として一応添付すること。そもそも復旧できるのかもわからないが、解約=駐車場廃業となっても、できる限り損失は少なくしたい。
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(だめだ、このまま書くと収集がつかず、うざくて、たくさんの人にフォロー外されて終わりな気がする、、、すみません)
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次の日の朝8時、早い時間に迷惑とわかっていながらも、連絡のつかなかった契約者に電話。駐車場に来て入られないというのが一番お怒りになるだろうし。連絡がつかない人が残り3名、入庫中の車が6台。
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昼をすぎると僕のメールやLINEにはどんどん領収書の画像が到着する。デジタルデータなので、物理的に質量は増していないはずなのに、スマホと僕の心がどんどん重くなっていく。
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「近隣よりめちゃくちゃ安くて、1日最大料金もあるところ見つけたのでそこに停めました！」というコメントとともに写真がLINEが届く。
節子、問題文はよく読んでくれ。それ1日最大料金やない、3時間繰り返し最大料金や……
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蛇足だが、契約者にきちんとした企業が多いからか、罵倒されることは殆どなく、むしろ「ご苦労様です」「頑張ってください」など優しい言葉を沢山いただいた。普段の賃貸マンション自主管理で、どう考えても理不尽なクレームや、○すぞ的な言葉の暴力を浴び続けているので、
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このような大変なご迷惑をおかけしている状況での優しい言葉に慣れておらず、心にしみた。BtoBバンザイ。(まぁ、住宅ではなく代替が利く駐車場っていうのもあるだろうけど)
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故障から2日目の夕方になって、故障の原因がやっとわかる。珍しい型の電磁接触器(可逆式)、あと素人には何かよくわからないコネクタ的部品。
さて、製造元に問い合わせると、なんと、納期が、コロナで、半導体不足で、2ヶ月半後！！
不動産賃貸業。自主管理12年目。連結debt20億+。手堅く。ビジュアル不動産解釈(仮) → axf.co.jp/1-5/